陈华彬教授在我国《物业管理条例》
施行五周年之际接受《法治周末》记者采访
在我国2007年经修订后的《物业管理条例》于今年10月1日实施届满五周年之际，近日，我院陈华彬教授接受了《法治周末》记者的采访。在采访中，陈华彬教授就当前我国《物业管理条例》施行中的若干问题及将来的修改方向等逐一回答了该《法治周末》记者的提问。
据悉，上述陈华彬教授接受采访的《法治周末》系由中央政法委机关报《法制日报》主办，面向全国公开发行的具有鲜明法治特色的中央级主流政经周报。
附：陈华彬教授对《法治周末》记者闫格所提问题的回答
问题一：当前施行的《物业管理条例》是2007年10月1日开始施行的，相较2003年施行的《物业管理条例》有哪些进步呢？这一次修订源于怎样的初衷？
答：修改该条例的背景是由于我国在2007年3月16日通过了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），为了与其规定相一致。修改后的该条例进步的地方很多，比如，它规定了业主的权利和义务。也就是说，经修改后的《物业管理条例》几乎是将《物权法》中关于业主的建筑物区分所有权的规定原原本本地移植过来。所以，《物权法》关于业主的建筑物区分所有权的规定即是修订后的《物业管理条例》的进步之所在。
问题二：现行《物业管理条例》已实施近五年，该新《条例》颁布之后，业主与物业之间的矛盾有没有明显的减少？
答：从全国范围来看，业主与物业之间的矛盾还是有减少的趋势。不过，我国人口构成比例十分复杂，居住在一个小区的业主的文化程度、价值观、经济能力以及生活的态度都不一样，特别是改革开放三十多年来，人民的个人主义意识、权利意识有急剧地提升，而物业管理是一个共同体的问题，业主和物业管理之间的矛盾在个别地方表现得比较尖锐，这也是可以理解的。
问题三：您认为当前所施行的《物业管理条例》在哪些方面的可操作性不足，规定不够完善，需要进一步修改？
答：当前施行的《物业管理条例》的不足、不够完善以及需要修改的地方表现在以下几方面：（1）业主委员会和居民委员会的关系没有理清。（2）政府的物业办在小区具体事务的管理中，其地位和职责还不是很明确。（3）总体上看，对业主大会和业主委员会成立的规定还比较原则、笼统，包括政府的监管。（4）关于物业的修缮、维修方面规定非常原则，不足以应对实务中的问题。（5）有些规定有极大的可疑性。比如关于重建，其规定需要全体业主的同意便能通过，但是这可能会造成强制重建的问题。其解决的方案是：先由小区的需要重建的某栋区分所有建筑物的多数业主通过，然后再由该栋建筑物所在的小区业主大会的多数通过。这样就可以防止强制重建的问题发生。（6）维修基金的管理和使用应使业主知道。（7）业主的维权途径和保护业主的权益的规定总体上看不够完备，尚不能充分体现对业主权益的维护。（8）将来修改现行《物业管理条例》应理清三方面的关系：业主、业主委员会、物业服务企业。具体而言，业主和物业服务企业是委托合同关系，是平等主体的关系，物业服务企业基于委托合同对业主服务，是否选用物业服务企业应由业主大会决定。从这个角度讲，业主的地位是第一位的、主动的，而不是物业服务企业凌驾于业主之上。在业主和业主委员会之间，业主委员会是业主通过业主大会选举产生的，业主委员会要代表业主的利益。在现今的实际生活中，业主委员会与业主对立的情况很多，甚至业主委员会损害业主的利益。业主委员会凌驾于业主之上、剥夺业主的知情权等等。比如，业主委员会擅自将车位让某个业主使用，而不经过法定的程序，结果造成业主的不满和抱怨。
总的思想是：既保护业主的利益，又要加强管理。在今日，对区分所有建筑物而言，最重要的就是要加强对它的管理。生活在一栋楼上的业主，其每位业主的价值观、生活观、经济能力、文化程度等均不相同，由此，管理就显得非常重要。强化对物业的管理系今日各国小区物业管理实务中的普遍做法，在今日的我国也系同样如此。
问题四：当前，在小区的具体事务中，物业问题涉及多种主体，如业主、业委会、物业公司，也包括政府物业办等部门。您认为他们在哪些方面可以改进呢？
答：我认为应在以下方面作出改进：（1）业主、业主委员会与物业公司之间应相互牵制，其各自的职责权限范围需要厘定。（2）在业主委员会与居民委员会之间存在职能交叉的情况，应界分其各自的职能。（3）在居民委员会与物业服务企业的关系上，有多头管理的情况，其相互间的职能需要厘清和厘定。
问题五：在大多数物业方面的矛盾中，政府部门是否尽到了他们的责任？政府的指导、监管的力度有多大？今后在指导业委会监管物业公司方面，您对政府部门有什么建议？
答：首先要明确：政府对物业管理的介入是有限的，并不是无限的。因为物业管理关系从一定意义上讲是一种私法关系。但是，从我们国家的实际情形看，在目前乃至将来相当长的一个时期，将政府纳入物业管理当中，强调政府在物业管理中的地位和作用，仍然还是必要的。我的建议是：政府监管和指导的力度应通过修订《物业管理条例》来具体规范，防止政府介入过多、权限不受限制。
对政府部门的建议是：第一，指导业主大会、业主委员会的成立。第二，通过行政手段对物业服务企业的物业管理行为实施必要的监管。第三，居委会适当强化对物业服务企业和业主大会、业主委员会的指导，尤其要确定其指导的权限和范围。第四，处理物业投诉的行政救济、行政调处。当事人仍不服的，可以根据有关规定起诉。居委会也具有处理物业投诉的功能。第五，对物业服务企业的处罚规范不完善，其责任仅限于违约的合同责任。应适当规定一些行政处罚和责任追究的措施。
总之，在我国目前的物业管理实务中，强调政府的作用和职能仍然是必要的。至于有人主张的政府在物业管理中从主角到配角的转变、从管理到服务的转变、从裁判员到运动员的转变，道路还比较长。
问题六：当前，很多小区在居民与物业之间的冲突是源于物业公司的服务不到位，您对于物业公司在小区建立之初的遴选以及规范方面有什么建议呢？
答：目前居民与物业之间的冲突是源于物业公司的服务不到位，业主与物业服务企业之间是平等主体间法律关系，是委托合同关系，物业服务企业的职责和义务都是通过物业委托合同来规定的。在我国目前的实务中，物业服务企业往往由开发商来选定，而开发商选定的物业服务企业对业主未必有利。因此，从国外的经验、从我国现行法的规定看，应当强调由开发商选定的物业服务企业在小区业主大会正式成立后就要进行再确定，即小区业主大会成立后，可以对开发商选定的物业服务企业进行再选定。由开发商选定的物业服务企业所制定的《业主临时公约》在业主大会成立后，其如果对业主不利的，业主大会可以废止原来的《业主临时公约》，制定新的管理规约。
问题七：在现行《物业管理条例》的执行过程中会遇到什么难题、困境，可否举例说明？怎么对条例进一步完善呢？
答：我的总体感觉是，现行《物业管理条例》的某些规定虽然经过修改，但仍然比较原则、粗疏，准确适用的难度还是比较大，甚至有些规定是可疑的，完善的途径是如何克服这些问题。也就是说，《物业管理条例》仍有很多重要的问题尚未解决。比如，建筑物毁损灭失时如何修复（复旧），尚未规定。又比如，火灾、地震、水灾、泥石流、飞机坠毁使区分所有建筑物发生大规模或小规模灭失，怎么解决？国际上，将建筑物的灭失分为大规模灭失和小规模灭失，灭失后剩余价值是原价值的不到二分之一的是大规模灭失，超过二分之一的是小规模灭失。对这两种灭失应规定不同的调整业主的权益关系、费用负担等的措施，将来我们在修改现行《物业管理条例》的时候应当将这些问题考虑进去。此外，维修基金、维修费用的使用等都非常重要，如何使用它们关系到业主的切身利益，应通过法律途径予以解决。
问题八：当前，有没有国外或国内某些地区的先进做法值得借鉴？
答：日本、德国以及离我们最近的我国台湾地区的相关规定都是十分先进的，我们可以参考他们的做法。
